La location saisonnière avec Julien Loboda

La location saisonnière avec Julien Loboda

1.  Pourrais-tu te présenter rapidement ainsi que ton patrimoine immobilier ?

Je m’appelle Julien Loboda, j’ai 33 ans, et je suis investisseur immobilier depuis 6 ans. J’ai commencé par investir dans l’immobilier « pierre papier » (société foncière côtée en Bourse) avant d’investir dans l’immobilier physique. J’ai aujourd’hui 9 lots, répartis de la façon suivante : deux appartements en copropriété, que j’exploite en location saisonnière ; ainsi que deux immeubles de 3 et 4 lots (dont un local commercial) que j’exploite de différentes façons : location courte durée, location nue, location meublée moyenne durée. Je suis actuellement en cours d’achat sur un nouvel appartement, que je compte exploiter en location courte et moyenne durée.

2. Pourquoi et quand as-tu choisi de te lancer dans l’investissement locatif, quel a été “le déclic” ?

En fait, pour moi, les choses se sont faites en plusieurs étapes. Lorsque j’étais étudiant, j’ai rénové des appartements pour des propriétaires, comme job d’été. Ça a été mon premier contact avec le monde de l’investissement locatif. Ensuite, c’est en 2012, lorsque le propriétaire de mon appartement est venu réparer le ballon d’eau chaude en pleine journée, et qu’il m’a dit qu’il vivait de ses loyers. Je ne pensais pas que c’était possible, surtout aussi « jeune » (il avait à peine 45 ans). Enfin, le dernier déclic, celui qui m’a fait passer à l’action et arrêter de me dire « j’ai le temps », c’est quand mon père est décédé, à l’âge de 53 ans. Là, j’ai compris que je n’avais pas forcément le temps, et que je ne voulais pas attendre 65 ans pour profiter de la vie (si j’y arrive).

3. Quelles sont selon toi les principaux avantages et inconvénients de la location saisonnière ?

Je vois beaucoup d’avantages et peu d’inconvénients. Tu as l’avantage d’éviter les impayés de loyers (car tu es payé avant que ton locataire ne rentre dans les lieux), tu n’es pas soumis au bail d’habitation (donc plus facile d’expulser quelqu’un une fois le contrat terminé), ton bien risque moins d’être dégradé (car tu passes régulièrement dedans, donc tu peux immédiatement remplacer ce qui doit l’être ET les locataires n’y sont généralement que pour dormir, ils sont absent en journée), tu peux en profiter quand tu veux, tu peux vendre quand tu veux et sans contraintes, tu as une rentabilité bien meilleure que la location à l’année (tu peux multiplier tes loyers par 3 ou 4). En revanche, tu as l’inconvénient de devoir trouver des locataires tout le temps, de jouer avec la saisonnalité pour adapter ton offre, et cela demande plus de travail de gestion qu’une location à l’année.

4. Utilises-tu différentes plateformes pour louer tes biens en saisonnier ? Quelle plateforme préfères-tu et pourquoi ?

J’utilise les 3 gros acteurs du marché : Airbnb, Booking et Abritel. Je n’utilise pas les autres, car je suis très fan du principe de Pareto 20/80. Celle que je préfère est Booking, car c’est la plateforme qui me ramène le plus de clients, et avec un prix à la nuitée généralement plus intéressant que les autres plateformes.

5. Tu investis en Nouvelle Aquitaine, notamment à Bordeaux, les prix d’achat ne te freinent pas ?

En réalité, je n’investis pas à Bordeaux. J’y vis, mais les rentabilités sont trop faibles pour que ce soit intéressant pour moi. Effectivement, les prix dans Bordeaux sont très élevés (ils ont pris entre +10% et +15% par an ces dernières années), donc je m’en éloigne pour mes investissements. Je privilégie les villes de 20.000 à 80.000 habitants dans les 200/250 kilomètres autour de Bordeaux. Cela me permet de trouver des niveaux de rentabilité très intéressants.

6. Comment gères-tu tes biens ? Fais-tu appel à une agence ?

Je ne m’occupe de presque rien. Mes biens à l’année sont gérés par une agence immobilière, et mes biens en saisonnier/courte durée sont gérés par une conciergerie. Je conserve juste la partie commerciale, car j’adore ça. Je pense que c’est une erreur de vouloir tout faire soi-même, car on se crée un job, et pour moi ce n’était pas l’idée. Au contraire, je voulais me dégager du temps, pour profiter de la vie. En délégant, on obtient ce temps et, encore plus important, une tranquillité de l’esprit.

7. Quel est pour toi le bien idéal pour de la location saisonnière (T1, T2, T5+..,localisation (grandes villes petites villes, village..etc), rendement minimum) ?

Le bien idéal est sans aucun doute le T2, d’une surface comprise entre 35 et 45 m2. C’est celui qui offre le meilleur rapport prix/nombre de couchages, et donc rentabilité. Cela permet aussi de se démarquer par rapport à la masse de personnes qui proposent des studios/T1. Pour la localisation, je recommande de ne plus aller dans les villes de plus de 200.000 habitants, puisque la réglementation va se durcir. En revanche, j’ai remarqué qu’on pouvait tout à fait proposer de la location saisonnière / courte durée dans des villes de 15.000 ou 20.000 habitants. Tout dépend de l’activité économique de la ville en fait. C’est justement l’enjeu : réaliser une étude de marché pour identifier une éventuelle demande.

8. Que penses-tu de la location saisonnière de luxe ? Proposes-tu des servicesannexes à tes guests ?

Je pense que la location saisonnière de luxe est un véritable marché, mais il faut être capable d’offrir le niveau de prestation irréprochable que cette clientèle attend de nous. Je n’en fais pas, mais je propose quelques services annexes, comme d’aller les chercher à la gare, de leur réserver un restaurant, leur remplir le réfrigérateur avant leur arrivée, etc.

9. Pourrais-tu nous donner un exemple chiffré d’un de tes appartements loués en saisonnier (prix d’achat, nombre de nuit louées, prix à la nuitée, charges) ?

Un de mes appartements m’est revenu à 100.000 euros tout compris (achat, travaux, meubles). Il est loué environ 75% du temps, lissé sur l’année, car bien évidemment il est complet en haute saison (printemps été) et moins rempli en basse saison. Le prix moyen à la nuitée est de 80€, mais encore une fois c’est très variable : 56€ en Janvier (pour le plus bas) et 140€ en pleine saison. Cela fait un total de 22.000 euros de loyers sur l’année, pour environ la moitié de charges (tout compris).

10. Aurais-tu des conseils à donner à quelqu’un qui souhaite se lancer dans l’investissement locatif en saisonnier ?

Mon meilleur conseil serait de commencer par se former, car la location saisonnière /courte durée n’est pas du tout la même chose que la location à l’année. C’est un vrai business que l’on crée, avec des clients. Ensuite, ne pas se servir de la location saisonnière comme d’un prétexte pour acheter un bien non rentable. Le bien doit être rentable à l’année. Enfin, ne pas viser les villes qui ne vivent que quelques mois dans l’année, quelle que soit la localité. C’est vraiment une mauvaise idée.

11. Auriez-vous une anecdote drôle/étonnante à laquelle tu as été confronté à nous raconter ?

Je me rappelle une fois où la conciergerie qui s’occupe de l’appartement m’a envoyé un MMS, un dimanche midi (j’étais à table) accompagné du message « devinez ce que je viens de trouver sous le lit ». Elle avait retrouvé un vibromasseur.

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