Interview : Zoom sur les syndics de copropriété avec César

Interview : Zoom sur les syndics de copropriété avec César

Pour ce zoom sur les syndics de copropriété, nous avons décidé de vous partager notre interview de César, spécialiste sur le domaine et expert partenaire de rendementlocatif.com. 

Pourrais-tu te présenter rapidement ?

Je suis Administrateur de biens dans le 9ème arrondissement. En clair, je gère les éléments communs des immeubles en copropriété tant sur la partie administrative, juridique, technique qu’humaine. Je m’occupe également de plusieurs résidences de services et des activités de développement du Cabinet. Le Cabinet existe depuis 1966 et gère environ 4 000 lots. Je suis également investisseur. Je possède des studios, des murs de boutiques et un immeuble. Je suis un passionné d’immobilier depuis toujours.

Pourrais-tu présenter de manière générale les missions d’un syndic de copropriété et son rôle ?

Le syndic gère une copropriété. C’est-à-dire que nous tenons la comptabilité pour pouvoir payer les factures et assurer le bon entretien de l’immeuble. Nous organisons les travaux nécessaires à l’entretien, la conservation et l’amélioration de l’ensemble. Nous défendons la copropriété en justice si nécessaire : charges impayées, travaux sans autorisation, malfaçons, …

Le rôle du Syndic est à la foi d’être le maire du village et le pompier.

Comment est choisi un syndic de copropriété et doit-il être nécessairement professionnel ?

Notre métier est intuitu personae, c’est avant tout une personne que l’on choisit avant de choisir un cabinet.

Le syndic peut être bénévole, c’est alors l’un des copropriétaires qui prend toute la responsabilité des comptes, des travaux, des procédures… C’est peu coûteux mais prenant et à bannir lorsqu’il y a un mauvais coucheur ou le moindre souci. Précisons que c’est rare.

L’immense majorité des immeubles est géréé par un syndic professionnel. Le syndic professionnel est assuré tant pour la gestion avec sa responsabilité civile professionnelle que pour les sommes détenues par sa caisse de garantie ce qui donne un gage de sécurité aux copropriétaires.

Quelles sont les réglementations en vigueur ?

La réglementation est la loi de 1965 sur la copropriété qui a beaucoup évolué au fur et à mesure des gouvernements, chaque gouvernement faisant sa mise à jour. La dernière en date est la loi ALUR. La loi ELAN est en préparation.

Lorsque l’on achète en copropriété y-a t’il des obligations supplémentaires par rapport à un achat classique? Si oui lesquelles?

Lorsque l’on achète en copropriété, il faut garder en tête que l’on est associé et solidaire. Lorsqu’un copropriétaire ne paie pas, tout le monde paie. Lorsque l’on n’est pas concerné par des travaux mais qu’ils sont prévus en charges communes, on participe. Lorsque la copropriété est assignée, idem….

Il faut aussi garder en tête, en tant qu’investisseur, que la copropriété va voter des travaux. Et que ces travaux ne seront pas forcément réalisésl’année qui nous arrange le plus.

Je pourrais vous aider à lire les derniers procès-verbaux, comprendre la qualité des comptes de l’immeuble dans lequel vous achetez, vous aider à préparer un achat de parties communes, une autorisation de travaux ou tout point à mettre à l’ordre du jour.

Pour de gros travaux est-il possible de proposer des devis différents de ceux du syndic ?

Oui il est possible de proposer des devis différents mais attention ! Soyez certains de la qualité de l’entreprise. Le syndic propose des entreprises qu’il connait et dont il est sûr de pouvoir exiger une qualité, une réactivité et un service après-vente. Lorsqu’un syndic représente une part non négligeable du chiffre d’une entreprise, le syndic peut lui demander des interventions que d’autres sociétés refuseraient. Si le travail est mal fait, si l’entreprise ferme au milieu du chantier, … vos voisins vous tiendront pour responsable.

La meilleure solution est de faire parti du conseil syndical et de devenir un interlocuteur privilégié du syndic en travaillant main dans la main avec lui pour faire avancer les choses. Vous aurez les informations en amont et pourrez influencer les décisions plutôt que de découvrir les travaux lors de l’assemblée générale. C’est d’autant plus vrai lorsque vous achetez dans un immeuble à problèmes. Il faut retrousser les manches.

Peut-on demander à changer le syndic en charge d’une résidence où se trouve un de nos bien?

C’est très simple. Il faut demander un devis et demander au nouveau syndic de vous accompagner dans la démarche. Plus le projet est préparé en amont, mieux c’est. J’accompagne bien souvent les copropriétés entre 3 mois et un an avant le changement. Nous préparons ensemble l’ordre du jour.

N’hésitez pas à me contacter pour l’Île de France ou pour les résidences de services partout en France.

Y-a t’il des astuces pour faire baisser ses frais de copropriété ou les limiter au maximum ?

S’impliquer. C’est très simple, toutes les dépenses correspondent à des contrats, des interventions ou des travaux. Les contrats peuvent être mis en concurrence (je le fais chaque année sur un sujet et négocie un prix au volume). Les interventions sont facturées, ainsi changer soi-même une ampoule fait économiser plusieurs dizaines d’euros. Les travaux peuvent être mutualisés, pensez à refaire la couverture lorsque vous faites le ravalement et prenez un prêt pour étaler le paiement.

Je pourrais vous aider facilement pour vous dire si vos charges sont élevées et sur quels sujets vous devez passer du temps.

Peux-tu nous parler des courtiers en syndic (rôle, intérêt..)? Recommandes-tu de faire appel à ce type de prestation?

Nous travaillons de temps en temps avec ces intervenants. Ils comparent ce que propose le cabinet. C’est bien mais à mon sens c’est le Gestionnaire que l’on choisit. Mon meilleur conseil, demandez à vos amis s’ils ont un bon syndic à vous recommander. Simple, pas cher et efficace.

Aurais-tu des conseils à donner pour choisir un “bon syndic” ?

Demandez des références. Ce sera forcement des gens qui apprécient le syndic. S’ils ont le même profil que vous, c’est un bon indice.

En cas de conflit avec son syndic quels sont les recours d’un propriétaire?

M’appeler. Chaque litige étant différent, la meilleure manière d’agir est de se faire conseiller pour prendre la bonne décision.

Aurais-tu une anecdote drôle/étonnante à laquelle tu as été confronté à nous raconter ?

Entre le propriétaire qui m’appelle le week end pour une fuite TRES GRAVE, alors qu’il ne s’agit que de son évier bouché… Et toutes les petites histoires du quotidien il y aurait de quoi écrire un livre…

Les syndics de copropriété : à quoi ça sert, comment les choisir et combien ça coûte ?

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Interview : L'avis d'un notaire sur les SCI

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