Interview : L'avis d'un notaire sur les SCI

Interview : L'avis d'un notaire sur les SCI

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Cette semaine Rendementlocatif.com se penche sur le métier de notaire et vous propose une interview de Rodolphe, un notaire spécialiste de la création de SCI, de transmissions et de cessations. Il aborde avec nous les avantages des SCI et leurs spécificités lors d'un investissement locatif.   

1. Pourriez-vous vous présenter rapidement ?

Je travaille dans le droit en qualité de Notaire au sein de l’Etude FRICOTEAUX & Associés. J’ai obtenu le diplôme de notaire après avoir réalisé le parcours suivant : licence de droit, master 1 et 2 à l’université PANTHEON-ASSAS, puis école du notariat à PARIS sur deux ans ; avec en fin de parcours une soutenance devant jury.

 

2.Quelles sont les missions principales d’un notaire ?

Le Notaire, professionnel libéral, a pour mission essentielle de sécuriser les transactions immobilières, les transmissions familiales, d’entreprise. Son cœur de métier traditionnel consiste en droit immobilier en l’établissement d’avant-contrats (compromis/promesses/protocoles) et d’actes de vente, d’apport immobilier en société ; en droit de la famille à travers le traitement des actes de transmission entre vifs (donations) ou à cause de mort (succession : acte de notoriété, attestation immobilière, déclaration de succession, partage). Ces matières lui sont également en grande partie exclusivement réservées (aucun autre professionnel du droit ne peut faire ces types de contrat dès lors qu’ils portent sur des biens de nature immobilière).

Le Notaire poursuit également une mission de service public : expliquer la loi et la faire appliquer. A ce titre il a la qualité d’officier public, nommé par arrêté du garde des sceaux.

 

3. Pouvez-vous nous parler des achats acte en main ?

L’acquisition « acte en main » se rencontre essentiellement dans le « neuf », très rarement dans l’ancien.

Dans le neuf, les acquisitions se font en l’état futur d’achèvement (l’acquéreur achète le bien sur « plan », et en devient propriétaire au fur et à mesure de la construction). Les commerciaux peuvent en fonction des programmes donner des avantages ou remises spécifiques (rabais, exonération de la quote-part de mise en copropriété…). Lorsque l’avantage consiste pour le promoteur à conserver à sa charge les frais d’acquisition, on parle d’ « acte en main ».

 

Fiscalement, les frais d’acquisition sont chiffrés dans l’acte et constitue une charge diminutive de l’assiette de taxation du prix (Légalement, les frais d’acquisition sont en effet toujours à la charge de l’acquéreur et non du vendeur). Dans le neuf « les frais d’acquisition » ou de manière impropre « les frais de notaire » sont beaucoup plus faibles de l’ordre de 2% du prix alors que dans l’ancien ils sont de l’ordre de 8% ; ce qui justifie plus facilement ce type de « promotion » de la part du promoteur.

 

Dans l’ancien, il reste exceptionnel de réaliser des ventes « acte en main ». L’intérêt peut résider pour l’acheteur de financer à 100% son acquisition y compris les frais d’acquisition puisqu’ils sont contenus dans le prix (à la manière d’une commission d’agence mise à la charge du Vendeur). Toutefois, les vendeurs sont récalcitrants au mécanisme qui peut rendre la négociation du prix plus ardue.

 

4. Selon vous, est-ce plus intéressant d’acheter un bien occupé ou nu, pourquoi ?

 

Acheter un bien occupé permet d’être certain de la rentabilité du bien. Plus le bail est récent, plus le loyer est de marché, plus la rentabilité est élevée. Cela permet également de négocier davantage le prix car celui-ci n’intéresse pas les accédants à la propriété mais seulement les investisseurs.

 

Acheter un bien libre permet d’une part de fixer un loyer de marché en choisissant son type de bail (le bail nu étant plus contraignant en cas de revente que le bail meublé – droit de préemption du locataire), et d’autre part d’envisager des travaux afin de renforcer ce loyer mais également de choisir son locataire et sa garantie ce qui est parfois préférable en fonction de la ville où l’on se situe.

 

Les deux options sont intéressantes. L’investissement en viager est également de plus en plus d’actualité et comporte de nombreux avantages notamment au regard du marché, la demande est faible et l’offre importante.

 

5. A quoi faut-il faire attention lorsque l’on achète à deux ?

 

Principalement, et en cas de concubinage et donc d’indivision, de pacs, ou en régime de séparation de Bien pour les couples mariés, doivent être traités trois points :

  • Les quotités d’acquisition (50%/50% ou 2%/98%). L’idéal étant de les faire coller avec les quotités de financement. Tout écart doit pouvoir (ou pourrait) être qualifié de prêt ou de donation. La séparation rend le partage du prix ou le partage du bien beaucoup plus difficile et conflictuel.
  • La convention d’indivision (rare en pratique) afin de régler les dépenses concernant le bien pendant la durée de sa possession,
  • Un droit de préférence en cas de prédécès de l’un des membres du couple afin de permettre à l’autre de recevoir (à travers un rachat) par préférence aux héritiers la part appartenant au défunt,

 

En régime légal de communauté, il n’y a pas de risques particuliers. En cas de Pacs, un testament peut utilement être établi pour rendre son partenaire héritier en cas de décès du bien. En séparation, la donation entre époux peut être utilisée.

 

6.Quelles sont les principales différences entre SCI familiale et SARL familiale ?

 

La SCI familiale est avant tout utilisée pour détenir un patrimoine de biens personnels non destinés à la location (son objet est civil). Toutefois, elle peut être utilisée pour investir dans des biens locatifs mais seulement en location nue. Une SCI louant en location meublée encours une requalification de son régime fiscal (si celle-ci était à l’impôt sur le revenu –IR, elle devient redevable de l’impôt sur les sociétés ce qui peut représenter de gros inconvénients) sauf si les loyers représentent moins de 10 % de ses recettes globales.

La SARL familiale est avant tout utilisée pour détenir un patrimoine locatif. Son objet est commercial. Elle peut donc faire de la location à la condition que celle-ci soit en meublée. Si elle fait de la location nue, elle encourt une  requalification de son régime fiscal (si celle-ci avait opté pour l’IR, elle devient redevable de l’IS). Elle ne peut pas non plus en principe mettre à disposition gratuitement un bien au profit d’un de ces associés – activité civile par nature -.

En matière de transmission, les deux sociétés permettent de faire entrer un mineur et de transmettre les parts (en démembrement le cas échéant). En matière comptable, la SARL soumis au régime du réel devra être accompagnée d’un expert-comptable. En SCI, cela n’est en général pas nécessaire. Enfin au niveau de la potentielle plus-value immobilière, il n’y a pas de différence si SCI et SARL sont à l’IR.

 

7.Quelles sont les avantages et inconvénients de l’achat en SCI plutôt qu’en nom propre ?

 

L’achat en SCI n’a pas d’avantages supplémentaires à l’achat en direct en nom propre dès lors que l’acquéreur est célibataire. Elle pésente plutôt même des inconvénients : la gestion comptable et administrative, le coût de constitution (variable en fonction de la signature de statuts « type » ou de statuts « sur-mesure »).

Acheter en SCI n’est pas, par principe, fiscalement plus intéressant, même si le recours à celle-ci peut permettre de gros bénéfices fiscaux au moment de la transmission.

 

Une SCI peut être utilement constituée dans les cas suivants :

  • l’investissement à plusieurs (entre amis ou entre membres d’une même famille). Elle permet d’organiser la gestion et le processus de décision plus efficacement que sous le régime de l’indivision,
  • la transmission et le pouvoir facilité d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Les parts de SCI se prêtent à l’établissement d’une donation-partage avec démembrement le cas échéant, et permettent de garantir l’égalité entre les enfants. En termes de « pouvoir », celui-ci peut être réservé au profit des gérants (utile également en cas de décès pour éviter les règles successorales),
  • La détention d’une résidence secondaire destinée à rester dans le patrimoine familial longtemps, ou de biens de rapports destinés à procurer à terme des revenus aux enfants,

 

La SCI peut également par le mécanisme sociétal procurer des avantages fiscaux certains par rapport à la détention/transmission en direct. Elle permet également  de faire participer ses enfants à la plus-value (si elle existe) qu’aura pris le bien au fur et à mesure des années de détention. Par exemple, une SCI constituée sans démembrement avec un père et son enfant à 50 / 50 avec capital de 100 € achète un Bien d’investissement d'un montatnt de 1 000 000 € au moyen d’un prêt total (prix + frais), revend 15 ans après (ou 30 ans pour supprimer totalement la plus-value) le Bien 1 500 000 €. L’enfant grâce à son apport initial de 50 € reçoit 500 000 € (hypothèse d’une absence de compte courant au profit du parent) et la moitié de la plus-value du bien, soit 250 000 € (sans avoir jamais remboursé l’emprunt lequel était couvert par les loyers). In fine, il reçoit 750 000 € alors qu’il n’a apporté que 50 € (ce schéma est moins facile à mettre en œuvre en cas de démembrement des parts car par principe seul l’usufruitier - le parent – a droit au bénéfice de la SCI). En général, le produit de la vente est réinvestit dans l’acquisition d’un autre bien avec le même schéma afin de renouveler ce cercle vertueux.

En conclusion, constituer une SCI n’est pas toujours une bonne idée car elle ne répond pas aux besoins de tous, et n’est pas nécessairement la compagne d’un investissement réussi.

 

8.Quelles sont les démarches et étapes nécessaires pour le montage d’une SCI ?

 

Les démarches et étapes nécessaires pour le montage d’une SCI sont accessibles et ce d’autant plus que les formalités de constitution d’une SCI sont aujourd’hui proposées par de nombreux sites en ligne gratuits ou payants. Essentiellement, on rappellera qu’une SCI prend forme par la rédaction et la signature des statuts (autrement désignés contrat social) lesquels contiennent les caractéristiques essentielles de celle-ci : objet social, durée, dénomination, siège social, identités des associés, capital, apports … Ainsi que toutes les stipulations légales et/ou conventionnelles : agrément, fonctionnement des assemblées générales, pouvoirs…

La rédaction peut être confiée à un professionnel pour ajuster au mieux les désirs (notamment dans le cadre d’une transmission avec l’ajustement des pouvoirs du gérant, la rédaction de l’objet social, les stipulations liées au démembrement des parts), toutefois elle engendre en suivant un coût plus important.

Concernant les formalités, l’obligation d’enregistrer les statuts d’une société auprès du service des impôts des entreprises (SIE) a disparu (si les statuts sont notariés, ils seront de fait enregistrés – obtiendront une date certaine). La création de la société fera l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales tel que les affiches parisiennes, les annonces de la seine, les petites affiches… L’ensemble du dossier d’immatriculation sera ensuite transmis au greffe du tribunal de commerce après la publication au JAL, avec l’ensemble des documents exigés : formulaire MO, pièces d’identité, déclaration de non condamnation, pouvoirs pour immatriculer, attestation de parution au JAL … contre récépissé. La société sera immatriculée au Registre du commerce et des sociétés (RCS). La société recevra un numéro d’identité à neuf chiffres (numéro Siren). Le greffe procédera ensuite à une publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc) de la nouvelle société.

Il y aura lieu aussi d’acheter puis de faire coter et parapher les livres réglementaires au greffe du tribunal de commerce. (La cote sert à numéroter les pages du livre, du registre ou du répertoire, tandis que le paraphe permet de les signer pour éviter toute falsification (ajout, remplacement, suppression…) et donner date certaine à celles-ci.)

9. Quels conseils pouvez-vous donner à un investisseur immobilier en ce qui concerne la transmission de patrimoine ?

Le conseil essentiel est l’anticipation. Aujourd’hui, les abattements fiscaux pour les droits de mutation à titre gratuit sont faibles.

La première question : est-ce utile pour moi / nous de donner ? Il faut évaluer son patrimoine « présent » et son évolution possible dans le temps pour arriver à son patrimoine « décès » (le donateur va t’il recevoir par succession, donation ? A-t-il des perspectives d’évolution de carrière importantes).

Dès lors que mon patrimoine est inférieur à 100 000 € par enfant et par parent, je n’ai aucune utilité à donner de mon vivant. Au contraire, je vais supporter des frais de donation inutiles. Exemple : un couple marié ayant six (6) enfants possède un patrimoine net actuel de 800 000 € (hors prêt en cours) et estime son patrimoine « décès » à 1 200 000 €. Chaque enfant peut donc recevoir 200 000 € en franchise de droits de mutation, soit 200 000 € x 6 = 1 200 000  €. Dès lors la succession des parents ne sera pas taxée.

(100 000 € par enfant et par parent. Deux parents peuvent donc donner 200 000 € à chacun de leurs enfants). Aussi, les parents n’ont aucun intérêt fiscal à donner de leur vivant.

Toutefois, cet exemple est à relativiser, l’intérêt de donner peut ressurgir dès lors que des avantages matrimoniaux (par le contrat de mariage ou par donation entre époux) ont été établis entre les époux, lesquels peuvent parasiter le jeu des abattements.

A l’inverse, dès lors que le patrimoine est important, anticiper au plus tôt les donations sera essentiel. Prenons ainsi l’exemple d’un couple ayant deux (2) enfants  et qui dispose d'un patrimoine de 5.000.000 €. Si ces derniers ne font pas de donations, les deux enfants seront donc exonérés de droits à concurrence de 400 000 €. La base taxable sera donc ramenée à 4 600 000 € laquelle supportera les droits de mutation à titre gratuit, soit environ actuellement un impôt à régler de 1 830 000 €. In fine, les enfants recevront donc finalement un patrimoine de 5 M € minorés  d'environ 1 785 000 € de droits  de succession.

Les parents auraient pu minorer voir effacer de beaucoup cette taxation en opérant des donations successives de 400 000 € tous les 15 ans des abattements disponibles. Le tout pouvant être optimisé lorsque les donations sont réalisées en démembrement et sur des parts de sociétés plutôt que sur des biens en direct.

10 .Si vous aviez un conseil à donner à des investisseurs, lequel serait-il ?

Je pense qu’un bon investissement dépend en premier lieu du choix du régime fiscal mais surtout de son suivi. Il n’est pas rare qu’un investisseur s’attache au régime fiscal au départ mais délaisse ensuite ses obligations déclaratives (ou complète mal les  « cases ») faisant perdre in fine beaucoup d’intérêt et d’efficacité au régime. C’est pourquoi, pour ceux qui ont peu de temps pour s’en occuper, il vaut mieux passer par un expert-comptable ou gestionnaire de patrimoine pour déléguer les déclarations/obligations fiscales afférentes au choix du régime afin de s’assurer du bon suivi dans la durée de l’investissement.

En second, et au-delà du régime fiscal locatif choisi (nu ou meublé), l’essentiel est je pense la nécessité pour l’investisseur d’inscrire son investissement dans la durée (notamment en matière de transmission, celle-ci prend toute son ampleur si l’investissement s’inscrit dans la durée afin d’amortir les frais d’acquisition, les frais d’emprunt et de permettre de faire participer le donataire aux gains).

 

Les développements ci-dessus sont présentés de manière très succincte et générale. Ils s’inscrivent dans le cadre de l’état du droit actuel et ne sauraient engager son auteur. Les développements évoqués sont purement indicatifs.

 

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