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[TOP 15] Où trouve t’on les meilleurs rendements locatifs?

Cette semaine Rendement Locatif vous dévoile son TOP 15 des villes de plus de 100 000 habitants où l’on trouve les meilleurs rendements locatifs ainsi que des petites analyses de chacune de ces villes ou un état des lieux du marché locatif, pour vous aider à savoir : Où investir, comment et à qui louer…?

 

Découvrez le TOP 15 des villes où l’on trouve les meilleurs rendements en une infographie :

TOP 15 des villes les plus rentables infographie

 

Comment investir dans ces villes ?

 

1°) Saint Etienne  : 9,11 % de rendement brut et 1106€ de prix au m2 moyen

« La population de Saint-Etienne décroit depuis plus de 50 ans. Elle reste cependant la 13ème ville de France en terme de population avec plus de 170 000 habitants.
Pour ce qui est de la répartition des différentes catégories de population, on constate que les familles désertent le centre-ville. Ce dernier s’est paupérisé et de nombreux appartements sont vides et de ce fait quasiment plus entretenu. Il est vrai que l’on découvre que d’une place à l’autre, d’une rue à l’autre, ou d’un square à l’autre, c’est le jour et la nuit en terme d’entretien, de façades des bâtiments…
La désindustrialisation de la ville, à l’origine du taux de chômage important, l’attractivité de Lyon et des villes frontalières avec la Suisse sont les principales causes de la forte chute des prix de l’immobilier à Saint-Etienne. »

 

 

2°) Marseille 3ième arrondissement  : 8,95% de rendement brut et 1641 € de prix au m2 moyen

« Il ne faut pas s’arrêter sur le côté démuni du quartier. La demande de logement reste très importante dans cette partie de la ville, le quartier d’affaire de la Joliette est situé à proximité, ainsi que l’autoroute Nord et le centre ville. Le prix au m2 devrait monter en flèche d’ici 5 à 10 ans une fois les projets de rénovation terminés.
Afin de sécuriser son financement, il ne faut pas hésiter à exiger une attestation de paiement de loyer sur les 6 derniers mois afin de déclencher la solvabilité des locataires (même sans revenu) avec une assurance de loyers impayés »

 

 

3°) Mulhouse : 8,74% de rendement brut et 1250 € de prix au m2 moyen

« Mulhouse est une ville intéressante pour des investisseurs. Non seulement les rendements sur tous types de biens peuvent dépasser les 10% de rentabilité brute, mais en plus, on a encore le choix. La taxe d’habitation varie du simple au double selon le quartier, voire même la rue. Les places de parking sont souvent en plus du logement. Mulhouse représente un potentiel énorme et l’assurance d’un placement qui peut doubler en moins de 20 ans.
Vous avez tous les choix : louer, rénover, défiscaliser, achat/revente , collocation….
Une bonne étude de marché reste nécessaire car un même bien n’aura pas le même intérêt selon le lieu de votre investissement.
Les biens les plus faciles à louer se trouvent autour de la place de la Réunion et du parc Steinbach : c’est entre le centre-ville et la gare, tout se fait à pied en 2 minutes.  »

 

 

 

4°) Le Havre : 8,66% de rendement brut et 1781 € de prix au m2 moyen

Le Havre est la ville la plus dynamique de sa région. Elle attire chaque année de plus en plus d’étudiants. De part sa proximité avec Paris et le Royaume-Uni et son important tissu économique Le Havre jouit d’un rayonnement international. Cette ville est une Station balnéaire, station nautique, cité d’Art et d’Histoire, elle a été inscrite au patrimoine mondial de l’humanité, de ce fait elle attire de nombreux touristes chaque année.  Il peut être judicieux de louer avec un bail de 9 mois à un étudiant puis de louer son bien le reste du temps en location courte durée. Le centre-ville et le bord de mer restent des valeurs sûres pour  un investissement locatif.

 

 

 

5°) Le Mans : 8,30% de rendement brut et 1554€ de prix au m2 moyen

Située à moins d’1 heure de Paris en TGV et à 1h30 de l’océan, Le Mans est une ville intéressante pour les investisseurs. Les cibles locatives principales sont les étudiants (présence de plusieurs universités et écoles) en recherche de petites surfaces type studio  ou T2,  ainsi que les familles qui quant à elles préfèrent des surfaces plus grandes (au minimum T3, T4). Les biens anciens semblent plus intéressants en terme de prix et d’emplacement. Les secteurs les plus recherchés sont le centre ville et la gare Nord.

 

6°) Limoges : 8,19% de rendement brut et 1347€ de prix au m2 moyen

Limoges offre un cadre de vie agréable et jouit d’une économie dynamique. Depuis 2008, la ville a même été nommée Ville d’art et d’histoire. Limoges dispose de nombreux monuments historiques, lieux touristiques et culturels :  ce qui attire bon nombre de touriste.  La demande locative y est élevée de part la présence d’environ 15 000 étudiants notamment. Les petites surfaces type studios ou T2 sont très prisées. Il est préférable d’acheter dans l’ancien pour garantir un emplacement intéressant et des prix à l’achat très attractifs; permettant ainsi de réaliser de belles rentabilités.

 

7°) Perpignan : 8,09% de rendement brut et 1473€ de prix au m2 moyen

« Investir à Perpignan peut représenter un investissement prometteur, car il est possible d’y acheter à bas prix dans l’ancien et de faire de belles opérations de rénovation. On sent une dynamique de la part des nouveaux arrivants (jeunes actifs trentenaires pour la plupart) qui font émerger de nouveaux quartiers d’animations nocturnes avec les halles qui viennent d’ouvrir par exemple. La situation de Perpignan est idéale avec les plages à 15 minutes, la montagne à 1 h, l’Espagne à 25 minutes. Son climat et sa situation offrent une bonne rentabilité en location saisonnière.  »

 

 

8°) Montpellier : 7,69% de rendement brut et 2914 € de prix au m2 moyen

« La ville de Montpellier est la 8ème ville de France avec ses 250 000 habitants environ. Elle fait partie des rares villes où la population n’a cessé d’augmenter depuis 50 ans.
C’est une ville étudiante. De ce fait, la grande partie de cette population est composée d’étudiants (1/3 environ de la population). Cependant le calme, la tranquillité et le climat méditerranéen offerts par la ville attirent aussi de nombreux retraités. Le reste de la population est composée majoritairement de jeunes actifs.
On retrouve une grande disparité entre les quartiers de la ville.
En effet, les quartiers au nord sont peu côtés, alors que les quartiers de Port Marianne, de la Lironde, de Millénaire-richter sont les plus valorisés et les plus recherchés.
On retrouve plusieurs ZAC ( zone aménagement concerté) qui regroupent 1/3 de logements sociaux + 1/3 de logements à destination des primo accédants + 1/3 logements au prix du neuf.
Cela permet de renforcer l’offre de logement, sans pour autant bouleverser les quartiers existants. »

 

9°) Clermont-Ferrand: 7,51% de rendement brut et 1907€ de prix au m2 moyen

Avec un peu moins de 150 000 habitants Clermont-Ferrand est une ville dynamique qui possède une économie attractive. Proche de la plus grande chaîne de volcans endormis d’Europe et possédant des monuments classés à l’UNESCO, la ville attire de nombreux touristes. Clermont-Ferrand représente aussi un pôle étudiant important  (les étudiants représentent environ 15% de la population). Les quartiers intéressants où investir sont les quartiers à  proximité de la gare. Il peut être intéressant de penser à l’achat d’une petite maison pour y faire de la colocation étudiante ou pour y loger des jeunes actifs.

 

 

10°) Rouen : 7,47% de rendement brut et 1747€ de prix au m2 moyen

« Rouen est une grande ville étudiante, de nombreuses facultés y sont présentes. C’est une ville très bien desservie par un réseau de bus et de métro bien organisé.
A l’Ouest de la ville, on trouve la faculté de droit et d’économie, à l’est la faculté de médecine proche du CHU et une école d’architecte. Aussi, au nord sur une commune attenante se trouve le centre universitaire des sciences et du langage et enfin au sud des écoles d’ingénieurs.
Les quais sont aménagés petit à petit pour redynamiser la ville et la rendre plus attractive, c’est une valeur sûre en terme d’immobilier, la rive droite est très stable et la rive gauche ne peut qu’augmenter son prix au m². De nombreux touristes de toutes nationalités s’y pressent chaque semaines. La ville attirent tous les jeunes actifs qui y travaillent, ou travaillent aux alentours. »

 

 

11°) Brest : 7,46% de rendement brut et 1492 € de prix au m2 moyen

Située dans le nord du Finistère, la ville de Brest offre un cadre de vie agréable qui attire de nombreuses personnes. Entre les 24 000 étudiants et les jeunes actifs attirés par la présence de sièges sociaux de grosses entreprises et les nombreuses structures de tourisme, la ville de Brest est très dynamique.  Cependant, on retrouve des disparités selon les quartiers. Le quartier de Bellevue, situé rive droite a été complètement réhabilité, il offre des appartements intéressants à des prix attractifs. L’hyper centre est un bon investissement car très recherché par des potentiels locataires, mais les prix d’achats des biens sont plus chers.

 

 

12°) Amiens : 7,25% de rendement brut et 2022 € de prix au m2 moyen

« Amiens a beaucoup de défauts: taux de chômage important, impôts locaux grévant les rentabilité locatives, nouvelle organisation administrative lui ayant fait perdre son statut de capitale régionale. Mais elle reste proche de Paris par le train, une ville étudiante dynamique. Enfin si Amazon y a investi son tout dernier centre, c’est bien parce qu’elle possède des atouts. »

 

 

 

 

13°) Grenoble : 7,19 % de rendement brut et 1977€ de prix moyen au m2

 Plus grande métropole alpine, Grenoble est entourée de collines. Elle offre un cadre de vie en harmonie avec l’environnement (économe en ressources naturelles, tournée vers les énergies renouvelables…) Premier pôle de recherche publique et privé français, la ville constitue un énorme bassin d’emploi pour la région. Il y a donc une forte demande locative pour des jeunes actifs (souvent cadres). De part sa proximité avec les Alpes, Grenoble offre de nombreux atouts touristiques (ski, randonnées…). Aussi, Grenoble, est une ville très dynamique qui accueille de nombreux festivals et événements. La location courte durée y est envisageable. Les quartiers les plus recherchés sont :
-le centre : privilégiez l’ancien
-Europole : le quartier d’affaire
-L’ile verte: le quartier résidentiel

14°) Orléans :  7,18%  de rendement brut et 2017 € de prix au m2 moyen

Située à environ 130 km de Paris, la ville d’Orléans jouit économiquement de cette proximité. De plus, la ville possède un fort patrimoine historique et culturel. Ces caractéristiques lui permettent d’attirer chaque année plus de touristes, étudiants que les années précédentes… La ville représente le premier pôle pharmaceutique de France (70% de la production des médicaments), ainsi qu’un gros pôle logistique elle représente donc un énorme bassin d’emploi. Les 2 quartiers les plus intéressants pour investir sont le quartier de Saint-Marceau (où l’on peut trouver des biens dans l’ancien à rénover et profiter d’un joli rendement) et le quartier Dunois (situé en centre-ville, l’un des plus prisés).

 

15°) Toulouse : 7,08% de rendement brut et
« Toulouse est une ville fantastique. La population est plutôt jeune. La présence de l’entreprise Airbus apporte pour l’instant une vraie dynamique à cette capitale régionale. On y trouve des couples de jeunes cadres (sous traitants et employés d’Airbus pour nombre d’entres eux).
Toulouse est composée de quartiers de types très différents. Certains sont des quartiers « guettos » comme Le Mirail ou Les Farouettes par exemple. D’autres sont plus prisés et plus agréables à vivre comme l’hyper centre (élargi à Montaudran), Pech-David, etc »

 

 

*Tous ces taux sont calculés sur la totalité de la ville (somme de la moyenne des taux par arrondissement)

**Classement réalisé le 11 juin 2018

(si vous souhaitez obtenir des informations sur une ville en particulier n’hésitez pas à le demander en commentaire)