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Portrait d’une investisseuse chevronnée : Audrey

Cette semaine Rendement Locatif interviewe Audrey Perrin, investisseuse spécialiste de la colocation haut de gamme. Elle vous raconte ses débuts, vous partage ses secrets pour vous aider à vous lancer dans l’investissement locatif. 

1.Pourrais-tu te présenter rapidement ?

Je m’appelle Audrey.  J’ai toujours 39 ans (et encore pour quelques mois)
Je suis blogueuse (www.les-revenus-autrement.fr), auteure, conférencière et surtout investisseuse depuis 2007. Depuis quelques mois maintenant, je suis libre financièrement.
J’investis principalement en colocation.  Depuis plus de 3 ans maintenant j’ai aidé des centaines de propriétaires à vivre de leurs revenus locatifs en colocation !! Et à investir sereinement dans leurs premiers biens.

2. Quel élément déclencheur t’a permis de te lancer dans l’immobilier ?

Comme je le dis souvent en séminaire, il y a plusieurs manières d’investir dans l’immobilier. Soit parce que l’on a un ou plusieurs modèle(s) proche de soi.
Soit par envie. Soit par peur. Pour ma part, j’ai investi principalement par peur.

Je vais essayer d’être succincte dans le récit de mon histoire.

Lorsque j’ai réussi à décrocher mon 1er CDI, il y a quelques années, j’ai commencé au smic. Soit environ 1000 €/mois.
Mon loyer était de 300 € par mois. Lorsque je cumulais tout, loyer, assurance, voiture, impôts etc.
J’ai fait le constat qu’il ne me restait qu’une centaine d’euros pour finir le mois.
De plus, le loyer augmentait d’année en année alors que mon salaire lui, ne changeait pas.

C’est là où le réseau est très important. Car dans cette résidence, il y avait une « petite mamie ». Le courant passait très bien car lorsque je revenais du travail je lui montais son courrier, ses packs de lait et ses bouteilles d’eau. Ainsi, un jour, elle m’invita à rester prendre un café (afin de me remercier des services rendus). Puis on s’est mis à parler d’immobilier. Dès lors, quelques jours après, elle m’informa que l’appartement du dessous était en cours de rénovation et que le fils de la propriétaire allait le mettre en vente dès lundi (nous étions vendredi).
Ce qui est top avec le réseau c’est que même lorsque l’on travaille, on a des yeux et des oreilles partout. Il suffit de discuter de ce que l’on souhaite et de nos projets à l’entourage.
Je suis donc immédiatement descendue. J’ai visité en moins de 5 minutes l’appartement et je lui faisais immédiatement une proposition. Je m’étais déjà renseignée quant à ma capacité d’emprunt. Dès lors, je suis allée voir la banque et je lui demandais à ce que les mensualités de crédit avoisinent les 200 € par mois.

Résultat : mes mensualités étaient de 205 €. Ce qui me permettait de « respirer » mensuellement.

Comment j’en suis arrivée à la colocation ?

Tout simplement par hasard, car lorsque j’ai acheté ce 1er bien, une de mes collègues m’a demandé si je connaissais un appartement dans lequel sa fille pourrait vivre afin d’y faire ses études. J’étais toujours locataire (je n’avais pas encore donné ma dédite) car je rénovais, les soirs et les week-ends l’appartement que je venais d’acheter.
Bref je l’aménageais à mon goût.
De ce fait, j’ai dit à ma collègue que si c’était pour quelques mois, je pouvais lui faire visiter mon appartement et que j’y habiterai par la suite.
Les mois sont passés, la locataire s’y trouvait bien donc elle y est restée.
Aucune importance car le loyer était de 400 € par mois. Cela me permettait donc de payer la mensualité de crédit (205 €) ainsi qu’une partie de mon loyer.

Puis un jour, elle a frappé à ma porte et m’a demandé si sa cousine pouvait venir habiter avec elle. J’ai réfléchi un instant puis je lui ai dit qu’il ne serait pas correct qu’elle soit la seule à payer le loyer. Je lui ai donc dit, est-ce que cela vous conviendrait si votre loyer, au lieu de 400 €, soit de 250 € par personne ?

Elle a répondu que ce serait parfait. Ainsi, en l’espace d’un week-end j’ai gagné 100 € de plus. Puisque le loyer passait donc de 400 € à 2 x 250 € sans aucun changement de ma part. Voici donc comment j’en suis arrivée à la colocation.

3. Aurais-tu des villes de prédilection pour investir ?

Internet (ainsi que les sites rendement locatif, wikipédia etc) nous permet d’évaluer un marché à distance.Dès lors, à partir du moment où notre objectif est clairement défini.

Par exemple je veux gagner 400 € mensuel de cash-flow, ou je veux être propriétaire d’un immeuble ou de 5 appartements. Cela devient possible même à distance.

Toutefois, je recommanderais de commencer à investir dans un secteur que l’on connait bien. Car acheter pour louer nous fait poser à tous les mêmes questions (les locataires vont-ils payer etc). On a donc besoin d’être rassuré. De ce fait, si on investit dans un secteur que l’on connait on achète avec un peu plus de confiance. Car on « connait » le secteur.

Ainsi pour répondre à la question, je n’ai pas de villes de prédilection dans lesquelles il est préférable d’investir car chaque cas, et chaque situation est différente.
Par exemple, lors de coaching, je ne vais pas indiquer les mêmes recommandations à Pierre, qui est fonctionnaire et sans enfant qu’à Mireille qui a 2 enfants à charge et qui est proche de la retraite.
Car les enjeux ne sont pas les mêmes.

De plus l’appétence au risque est différente selon les personnes.

Pour ma part, pour l’instant, je préfère diviser les risques en investissant dans des appartements distincts les uns des autres. Alors que certaines personnes, en fonction de leurs objectifs et de leurs régions pourront directement se lancer dans l’achat d’un immeuble qu’elles pourront louer en colocation.

4. Tu fais de la colocation meublée, haut de gamme. Peux-tu nous en dire un peux plus ?

Comme je le dis souvent, dans mes articles, en coaching ou même lors des séminaires, chaque bien que vous possédez doit être réfléchi comme une entreprise.

Dès lors, voici comment je procède pour trouver un bien rentable qui me permet de toujours le louer sur un grand nombre d’années.

Ainsi, avant d’acheter, j’étudie le marché d’une ville en particulier.

Dès lors, j’étudie la population de la ville, l’âge de ses habitants, la situation vis-à-vis des transports, la santé des entreprises présentes ainsi que l’attraction de cette ville par rapport à l’emploi.

Ceci étant fait, j’étudie quelles seraient les personnes qui seraient intéressées par le fait d’habiter en colocation.

Il faut savoir que 54 % des personnes qui résident en colocation sont des actifs et des jeunes actifs. Cela donne ainsi une autre perspective des villes « étudiantes ».

L’immobilier c’est de la logique.

De ce fait, si on souhaite faire de la colocation étudiante dans une ville où la moyenne d’âge de la population est de 65 ans. Cela va être compliqué .

Par contre, dans cet exemple-là, la colocation de séniors peut être étudiée.

Par la suite, il faut adapter le bien à son public.

Par exemple des étudiants peuvent monter 4 étages dans un immeuble sans ascenseur par contre des séniors, cela va être un peu plus difficile. Surtout si l’on souhaite garder ses locataires longtemps.

Le choix des publics vers lesquels on dirige ses colocations est primordiale.

Par exemple les personnes séniors ont (pour la plupart) vécu en maison. Elles ont donc l’habitude d’avoir de l’espace et le budget n’est pas vraiment une problématique.

De ce fait, elles vont privilégier d’autres recherches.

5. Qu’est-ce qui définit selon toi une colocation de luxe?

Pour moi, une colocation de luxe résulte tout d’abord dans le 1er « wouahou » des locataires qu’ils émettent lorsqu’ils visitent mes colocations.
Le luxe tient à de petits détails. Certains d’entre eux sont facilement maitrisables. Par exemple, si vous voulez faire de la colocation de luxe mais que votre petite annonce est remplie de fautes d’orthographe ou que vous avez mis des photos floues ou mal cadrées. Voyons voyons. Il faut être cohérent du début à la fin. J’estime également que le vouvoiement est de rigueur quel que soit l’âge des locataires. Même s’ils sont plus jeunes que nous, même s’ils sont étudiants et même s’ils pourraient « être nos enfants ». Rappelez-vous, vous ne tutoieriez pas vos clients. Et bien vos locataires sont vos clients. Comme je l’ai dit, chaque bien doit être géré comme une entreprise. Et le but d’une entreprise est de faire des bénéfices (soit en se positionnant sur un créneau de luxe, soit en faisant de la quantité). Pour ma part, je préfère avoir « moins de locataires » mais faire en sorte que ceux-ci soient le mieux possible dans mes colocations.

Pourquoi ce choix ?

Pour plusieurs raisons :

– Transformer une nécessité (celle de se loger) en un choix.
– Le fait qu’il y ait moins de personnes dans mes colocations me permet de renouveler moins souvent le ménager et l’électroménager.
– Les locataires sont très respectueux de leur lieu de vie. Il n’y a donc pas de dégradations.
– L’entente avec les voisins reste très cordiale, puisque les allers et venues des locataires sont moins nombreux que sur des « grosses colocations ».
– Le budget travaux est maitrisé (salle de bain, toilettes, isolation phonique…)
– Les locataires ont des espaces beaucoup plus grands pour chacun. Cela leur permet d’être mieux et plus à l’aise chez eux…
– Il est possible de demander un loyer plus élevé car plus il y a de locataires dans un appartement plus cela aura de chances de ressembler à « l’auberge espagnole ».

J’ai également plusieurs astuces qui me permettent de ne pas m’occuper de mes colocations même si je gère tout moi-même.

6. Est-ce que tu t’occupes de tout toi même? (la gestion, la déco..etc) ?

Oui, je gère tout sauf pour la déco. J’ai fait la plupart des travaux de mes colocations moi-même sauf pour la partie électricité et plomberie (car je souhaite avoir la garantie des entreprises). Si les biens que j’ai achetés avaient été pour moi j’aurais pu m’essayer à apprendre l’électricité. Toutefois à partir du moment où je le destine à des locataires, je préfère avoir le maximum de garantie par rapport à leur sécurité.

7. Quel type de rendement recherches-tu en % ? Peux-tu nous donner un exemple d’un de tes investissements ?

La rentabilité se crée. Je trouve cela vraiment génial de découvrir quelque chose dont personne ne veut et le transformer en pépite « que tous les locataires s’arrachent ». Personnellement j’essaie de créer des rentabilités sur mes biens qui sont comprises entre 20 à 27 % net net.

8. Selon toi quel est le bien type idéal pour une colocation?

Pour moi déjà c’est celui qui correspond à un profil de locataires bien précis (voir ci-dessus). Cela dépend bien sûr des villes dans lesquelles on investit. Si je discute avec des personnes qui veulent investir à Paris ou en Lozère les conseils seront différents. Toutefois, au-delà de la surface de décence et de la loi ALUR je préconise une surface de 60 m² pour 3 personnes. Dans un immeuble en pierres au 1er ou au 2ème étage avec pas ou peu de charges de copropriété.

Dès lors, en fonction de l’endroit où l’on habite/investit cela peut être compliqué. Par exemple, en région parisienne, beaucoup de biens ont été construits dans les années 70. Ils comprennent donc (pour la plupart) des charges communes élevées (ascenseur, eau froide/chaude, espace vert…). Pour être rentable avec 3 chambres, c’est donc un peu plus compliqué. Dès lors il est nécessaire de vérifier si le bien visé pourrait convenir à une colocation de 4 à 5 personnes.

Bien sûr, cela dépend de la configuration du bien et de l’endroit où on investit. Chaque cas est particulier et doit s’étudier en fonction des objectifs de chacun. Pour ma part, je recommande toujours d’avoir une colocation avec un nombre de locataire « impair ».

9. Le monde de l’investissement locatif est surtout masculin est-ce difficile de réussir dans ce milieu en étant une femme ? As-tu été confrontée à des situations où cela a rendu la situation plus compliquée ?

Oui bien sûr car j’investis dans l’immobilier locatif depuis plus de 10 ans maintenant.

Ce qui était « difficile » c’était d’être crédible par rapport aux entrepreneurs. Cependant, parfois, et sur certains chantiers, je demandais si je pouvais donner « un coup de main » et si je pouvais apprendre avec eux. Forcément ils ne pouvaient pas refuser puisque c’est moi qui les payait. Dès lors ils ont pu voir comment je me débrouillais.
Maintenant c’est différent car j’ai mon équipe d’entrepreneurs. Ils savent ce que je veux que ce soit en matière de travaux ou pour mes locataires et savent également ce que je ne veux pas. C’est un partenariat. Maintenant j’ai un bon réseau et il est vrai que j’ai pu leur permettre de « remplir » leur carnet de commandes pendant plusieurs mois grâce à des personnes à qui je les recommande.

Je pense que le plus difficile était d’être une jeune propriétaire face à des locataires qui avaient pratiquement mon âge. Dès lors j’ai trouvé un « truc » qui me permettait de garder le contrôle de la situation. En fait dès qu’il y avait des personnes qui me déstabilisaient je leur disais que je devais en parler à mon associé et que je reviendrais vers eux dans tous les cas afin de leur donner une réponse positive ou négative.

Bien évidemment il n’y avait pas d’associé mais cela me permettait de prendre de la distance.

Maintenant lorsque des agents immobiliers, qui ne me connaissent pas, me font visiter des biens et qu’ils se disent « une femme » je vais pouvoir lui raconter n’importe quoi et employer des termes techniques car de toute façon elle n’y comprendra rien. Je me positionne de 2 manières soit je joue à la personne crédule et demande des informations qu’ils n’ont, généralement, pas le droit de révéler, soit je leur dis que je possède déjà plusieurs appartements.  Cela permet de planter le décor tout de suite

10. Aurais-tu une anecdote drôle étonnante à laquelle tu as été confrontée à nous raconter ?

Une anecdote qui m’est arrivée est que je me préparais à visiter un bien avec une personne et celle-ci m’annonce que je suis la 2ème personne à le visiter. Bon soit. Elle avait un peu de retard dans ses visites.
Elle me précise que les personnes intéressées sont toujours dans l’appartement mais qu’elles ont pratiquement fini la visite. Je lui dis ok et bien ça ne me dérange pas. J’ai insisté car j’avais un autre rdv après.
Je suis donc montée à l’appartement et à peine ai-je passé la porte que les 2 personnes intéressées m’ont regardé, ont parlé quelques secondes entre elles et m’ont dit « vous êtes…. ». Heu là j’ai répondu « non non ». Elles ont griffonné sur un document et en quelques secondes elles ont tendu la feuille à la propriétaire en lui disant. C’est bon c’est bon on l’achète au prix !!!
Heu surtout qu’il n’était pas rentable au prix !!!
Mais après, avoir discuté un peu avec eux, il s’avère qu’ils étaient abonnés à ma chaine youtube et qu’ils se disaient que vu que je le visitais j’allais forcément l’acheter !!
C’est dommage pour moi car il s’agit du type de bien sur lequel je me positionne habituellement mais certainement pas au prix affiché

11. En tant qu’investisseur expérimenté, pourrais-tu nous partager quelques conseils importants pour investir ?

Le plus important est je pense qu’il faut tout d’abord définir clairement son objectif. Par exemple je veux gagner 400 € de cash-flow positif avec mon 1er bien. Cela vous permettra de savoir vers quel type d’investissement vous devez vous diriger. Vous devez également penser grand et agir chaque jour.

Voici un exemple d’anecdote.

J’ai, à mon poignet droit, plusieurs bracelets de couleur. Chaque bracelet correspond à un objectif précis. Dès lors, je me dois, chaque jour de réaliser une action par bracelet qui me permet de me rapprocher de l’objectif. C’est ma manière de fonctionner. Donc si cela peut vous aider.

Souvent on pense qu’investir dans l’immobilier représente une montagne. Ce qui est normal car nous parlons d’argent et généralement on sait gérer l’équivalent de notre salaire mais on a peur des conséquences sur des montants tels que 100 000 €, 200 000 € voire beaucoup plus. C’est cette dimension qui fait peur. Dès lors, si vous « découpez » votre objectif par étapes atteignables tout sera beaucoup plus facile à réaliser.

Par exemple :

Etape 1 : prendre rdv chez son banquier/courtier pour vérifier sa capacité d’emprunt
Etape 2 : chercher des biens sur le bon coin
Etape 3 : visiter

Discuter et s’entourer de personnes qui ont déjà atteint les objectifs que vous vous êtes fixés. Se former. Les connaissances vous font gagner de l’argent. Ne pensez pas que vous êtes ni plus fort ni plus intelligent que tout le monde et que si Pierre a réussi seul vous y arriverez également. Formez vous avant. Apprenez des erreurs de Pierre. Utilisez le temps qu’il a perdu à votre profit. Constituez-vous un réseau. Participez à des networkings. Cela vous fera gagner des dizaines de milliers d’euros. Ne faites pas n’importe quoi.
Restez cohérent. On commence « petit » puis on apprend puis on acquiert de la confiance puis on achète plus grand.
Soyez conscient que l’on ne sait jamais tout et que même si on veut tout contrôler il y aura des éléments qui échapperont à votre contrôle.

Voyez-les banquiers/courtiers/artisans/agents commerciaux comme vos partenaires. Ainsi plus vous êtes sérieux avec eux, plus ils vous feront confiance et plus ils penseront à vous pour de futures affaires.

Egalement faites-vous confiance. Ce n’est pas parce que vos parents, vos cousins etc… ont eu une mauvaise expérience dans l’immobilier ou qu’ils ont entendu dire que les locataires cassaient tout et qu’ils ne payaient pas leur loyer qu’il ne faut rien faire.

A cela je leur réponds : Vous avez bien déjà été locataires ? Avez-vous déjà tout cassé ? Ou est-ce qu’il vous ait déjà arrivé de ne pas payer votre loyer ?

Bien souvent la réponse est non. Car la plupart des personnes sont de bonne foi. Après, pour le reste, il existe des moyens de se prémunir de locataires malveillants.

Bien sûr que le fait d’investir dans l’immobilier c’est prendre des risques. Toutefois, à mon sens, le fait de ne rien faire est encore plus risqué. Surtout à l’heure actuelle.
Pour pallier à cette notion de risque vous pouvez investir en colocation. Dès lors vous ne seriez vraiment pas chanceux si la totalité de vos locataires s’arrêtait de payer en même temps.

Trêve de plaisanterie. On peut être investisseuse et avoir le sens de l’humour . 😀

 

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