L’accompagnement de l’achat d’un bien jusqu’a la location !

rendementlocatif mickael

Cette semaine Rendement Locatif interview un expert de l’accompagnement locatif: Mickael Zonta !

Pourriez-vous vous présenter rapidement ?

Je m’appelle Mickael Zonta, j’ai 30 ans et je suis le fondateur de la société 2M CONSEIL (Investissement Locatif).

Je suis originaire de Grenoble où j’ai grandi. J’ai toujours été attiré par l’immobilier et j’ai découvert l’aspect investissement / location par mes parents qui disposaient de 2 biens locatifs à Grenoble. J’ai étudié dans une grande école de commerce (ndlr : l’EDHEC Business School) avec une spécialisation en finance. Dès la fin de mes études, j’ai créé une agence de location de logements meublés. Après avoir accumulé une bonne expérience de la location et des différents prix à Paris, j’ai lancé Investissement Locatif, la première société de conseil en investissement immobilier.

Pouvez-vous nous parler de votre entreprise investissement-locatif ? De quoi s’agit-il ? Quels types de services offrez-vous ?

Nous accompagnons des investisseurs dans toutes les étapes de leurs projets d’investissement immobilier. Concrètement, nos clients souhaitent investir avec l’objectif de créer des revenus passifs, transmettre un patrimoine à leurs enfants ou encore disposez d’un pied-à-terre. Ils viennent nous voir avec un budget d’investissement, et nous leur livrons un produit optimisé, meublé et avec un locataire en place. Notre équipe peut également conseiller sur le financement, le choix du régime fiscal et les stratégies immobilières complexes pour les multipropriétaires.

Comment avez-vous eu l’idée, quel a été l’élément déclencheur du lancement de votre entreprise ?

La demande est venue de clients de l’agence lorsque nous étions concentrés sur la gestion locative. Un bailleur m’a demandé de gérer ce processus d’achat pour son compte. C’était un financier réputé et qui avait confiance en moi. Je lui ai fait réaliser une opération très rentable, en découpant un plateau en deux appartements à Paris. Il m’a ensuite recommandé à des connaissances et amis.

À quels types d’investisseur s’adressent vos prestations ?

Tous types d’investisseurs, avec un budget minimum de 130.000 € tout inclus. Nous sommes très heureux d’accompagner à la fois des personnes qui découvrent l’immobilier, mais également des investisseurs avertis qui disposent de 50 biens dans des capitales mondiales. La richesse de notre équipe nous permet d’intervenir sur différents niveaux de budgets et différentes zones géographiques.

Justement, peut-on faire appel à vous dans toute la France ?

investissement locatif - rendement locatifNous sommes actuellement présents à Paris, en Île-de-France (pour les immeubles de rapport notamment) et à Lyon. D’autres ouvertures sont en cours, mais nous ne sommes pas pressés.
L’ouverture d’une ville pour Investissement Locatif signifie que nous avons analysé en profondeur la demande locative et l’intérêt pour nos clients en termes de rendement immobilier et de perspectives futures. Il faut surtout que nous ayons un responsable de confiance sur place qui dispose d’une excellente connaissance du marché local. La qualité de nos services et de nos processus nous a permis de devenir leader sur ce marché et nous sommes très attentifs. Après analyse des critères de la ville, je me demande si j’investirais personnellement dans cette ville. Si la réponse est oui, alors nous travaillons sur son ouverture.

Quels sont les critères les plus recherchés par les investisseurs faisant appel à votre société ?

Nos services sont appréciés notamment pour les investisseurs qui cherchent à obtenir un rendement locatif intéressant. Les critères varient d’un investisseur à l’autre. La force de notre équipe est de pouvoir répondre à un investisseur qui cherche du patrimonial (quartier recherché avec prix élevés) mais également aux investisseurs qui recherchent une forte rentabilité dans des quartiers en développement.

Quel est le processus, quelles sont les différentes étapes de l’investissement locatif selon vous ?

Le processus est toujours le même : recherche d’une bonne affaire sur le marché, vérifications en ce qui concerne l’immeuble et le bien, puis notaire, travaux, ameublement et décoration, location.

La partie décoration, aménagement home staging font partie de vos prestations, pourquoi est-ce important ?

Actuellement, les taux d’emprunts sont très bas, ce qui a permis le développement de l’investissement immobilier en France. Mais le rendement locatif est nettement plus faible que dans les années 2000. La décoration permet de disposer d’un bien qui se démarque sur le marché, et d’optimiser à la hausse le prix de location. C’est primordial pour tirer son épingle du jeu.

home staging - avant après amménagement

A quel type de rendement peut-on s’attendre lorsque l’on fait appel à vos services ?

Entre 5% et 6,50% brut à Paris et Lyon (données 2017). Sur des immeubles de rapport (budget à partir de 600.000€ tout inclus) en IDF, jusqu’à 9% voire plus sur quelques rares opérations. Ce rendement inclut toutes les dépenses : achat + nos honoraires + travaux + notaire + meubles. A noter que le rendement financier est très proche du rendement locatif avec le régime LMNP ou LMP, puisque la fiscalité est nulle sur les revenus immobiliers pendant plusieurs années.

A partir de quel montant peut-on penser à investir à Paris ?

Avec Investissement Locatif, à partir de 150.000€ tout inclus.

Sinon auriez-vous des villes de prédilections en province, où investir ?

La ville de Lyon est très recherchée car l’emplacement est stratégique et elle bénéficie d’un développement économique fort. Les récents projets d’aménagements urbains en font une ville magnifique et agréable à vivre, qui rassurent les investisseurs qui souhaitent investir à Lyon.

Auriez-vous un exemple chiffré, concret d’un appartement dont vous vous êtes occupé ?

Un studio à Paris coûte 150.000€ environ (tout inclus) et se loue 800€/mois. C’est l’opération classique que nous réalisons pour nos clients.

aménagement immobilier - décoration

Pourriez-vous nous raconter une anecdote drôle/étonnante à laquelle vous avez été confronté ?

Nous avons racheté un appartement pour un client et le bien contenait du mobilier et des éléments datant de plusieurs décennies en arrière dont des unes de journaux très anciens ! Quand on achète un appartement on achète une partie d’histoire avec 🙂

En tant qu’investisseur expérimenté quels conseils pourriez-vous donner à nos lecteurs qui souhaitent investir ?

Être prudent quant au choix du lieu. J’entends parfois que le fait d’investir en rase campagne est génial. Le rendement est attractif est élevé et le ticket d’entrée très faible. Mais attention à la demande locative et à la liquidité du bien. La vie personnelle réserve des surprises et si vous avez besoin de revendre, il sera nettement plus facile de revendre un studio à Paris qu’un immeuble dans la creuse… Les frais d’entretien et la fiscalité ne sont pas les même non plus. A montant égal il sera plus couteux d’entretenir un immeuble dans la creuse (toiture, façade, bâtiment) qu’un studio à Paris, et la taxe foncière n’a rien à voir non plus. Détenir de l’immobilier est coûteux, et l’investisseur doit anticiper les coûts futurs.

Interview réalisée le 22 juin 2017 à Paris.
Mickael Zonta est investisseur et Directeur de la société Investissement Locatif (www.investissement-locatif.com) qu’il a fondé en 2012.

 

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