Spécialiste de l’investissement locatif Guillaume vous conseille!

expert rendement locatif immeuble de rapport

Retrouvez l’interview de Guillaume du Blog Club Immobilier. Spécialiste de l’investissement immobilier notamment dans les immeubles de rapport, il possède plus d’une trentaine de biens! Guillaume est aussi accompagnateur de projet d’investissement, découvrez quelles sont ses astuces et ses conseils pour investir efficacement.

Pouvez-vous vous présenter rapidement ?expert rendement locatif immeuble de rapport

Je m’appelle Guillaume MALGOUYRES, j’ai 29 ans et je suis un passionné d’immobilier. J’ai commencé à investir il y a un peu plus de 4 ans avec une moyenne d’un immeuble tous les 6 mois. J’ai quitté mon emploi il y a bientôt un an pour me consacrer à ma nouvelle société Club Immobilier. Je prends également beaucoup de plaisir à organiser des évènements pour réunir des investisseurs immobiliers.

Pourquoi vous être lancé dans l’investissement immobilier ?

Dés que j’ai commencé à travailler, j’ai su que je n’aurais jamais de retraite donc je me suis dit que c’était la meilleure solution pour y arriver et qu’il fallait que j’arrête de travailler le plus vite possible afin de ne pas cotiser pour rien. Au début, c’était un remplacement de retraite mais c’est très rapidement devenu une drogue et je me suis dit qu’il devait être possible d’en vivre. Aujourd’hui, c’est le cas.

Pouvez-vous nous parler de vos appartements ou plutôt immeubles ? 🙂

Je suis en effet spécialisé dans les immeubles de rapport dans les zones rurales, c’est à dire les villes de moins de 10 000 habitants. Mes immeubles sont éparpillés dans 5 départements différents!

Vous avez 30 biens, comment gérer vous les locations/locataires ?

Cela peut paraitre fou mais je ne travaille avec aucune agence immobilière pour la gestion locative et la mise en location. Je fais presque tout moi même. Sauf pour les appartements vraiment trop loin, dans ce cas là, c’est une ancienne locataire qui fait les visites pour moi. J’ai des artisans dans chaque ville pour pouvoir faire des travaux si besoin.

Comment avez-vous trouvé ces biens ? Par quel biais ? Un conseil ?

Je pense que j’ai trouvé tous mes immeubles avec Leboncoin. Et dans 90 % des cas je suis passé par une agence immobilière. Je suis toujours en phase de recherche et je regarde très souvent les annonces. Mes critères de recherche sont très larges afin de ne rien rater ! Donc un conseil : ne mettez pas trop de critères sinon vous allez rater l’annonce que personne n’aura vu.

En quoi consiste votre métier d’accompagnateur ?

En tant qu’accompagnateur de projet, j’aide des investisseurs immobiliers à chercher le produit immobilier le plus adapté à leurs besoins. Je suis également maitre d’oeuvre, je fais donc les plans, la consultation des entreprises et le suivi des travaux.

Pouvez-vous nous parler un peu de Club Immobilier, votre entreprise ?

Club Immobilier a été créé il y a maintenant presque 2 ans alors que nous étions encore salarié avec Emilie, ma compagne. Nous n’avions pas imaginé qu’on aurait autant de demandes si vite. Du coup, nous nous sommes lancés à 100% dans cette aventure. Avec Club Immobilier, on propose de l’accompagnement de projet mais pas seulement. Nous essayons d’innover en permanence, nous avons créé il y a 2 ans, les Apéros Club immo qui sont des soirées réservées aux investisseurs immobiliers sur Paris et qui ont lieu tous les 3 mois. Nous avons également créé les Work Shop Immo il y a 6 mois, qui sont des journées de visite en petit groupe pour apprendre aux futurs investisseurs à visiter des immeubles avec travaux. Nous changeons de ville à chaque fois.

Qui peut faire appel à vos services ? Quel est votre client type ?

Tout le monde peut faire appel à nos services. Si je devais nuancer un peu mes propos je dirais : Toutes les personnes motivées… Nous avons une très grande variété de client, certains gagnent 1 500 euros par mois et d’autres 10 000 euros. Mais le point commun entre tous ces clients, c’est leur désir d’indépendance financière. Le budget moyen de nos clients est de 200/250 k euros.

Pour quelles types de prestations (recherches de bien, rénovation…) ?

Lorsque nous avons commencé l’activité, nous proposions la recherche de bien mais nous avons changé d’avis sur ce sujet. C’est important pour moi que l’investisseur s’implique dans son projet. Nous faisons donc un accompagnement à la recherche. En gros, je donne des conseils pour savoir comment chercher et j’analyse tous les produits que l’investisseur trouve afin qu’il apprenne de ses erreurs. La fiscalité et les travaux sont les deux aspects majeurs que les investisseurs ont du mal à maitriser. Pour la fiscalité, je ne fais que conseiller par rapport à mes expériences et mes propres recherches. Pour les travaux, nous faisons à la fois la recherche d’artisan mais aussi l’analyse des devis et le suivi de travaux.

Quelles sont selon vous, les erreurs à éviter lorsqu’on souhaite investir dans un bien immobilier ?

– Oubliez tous vos préjugés, et faites vous vos propres opinions.
– Ne pas négliger la fiscalité dans le calcul de votre cash-flow.
– La plus grande erreur serait de ne rien faire… ou du Pinel!

Auriez vous une anecdote étonnante et/ou drôle à nous raconter ?

J’ai tellement d’histoire à raconter qu’on pourrait y passer des heures.
Un soir, j’ai reçu un coup de fil de la gendarmerie, en me demandant si j’étais bien le propriétaire de Monsieur X et si la maison avait un garage ou des dépendances. Ils voulaient faire une descente et avait besoin d’être sur qu’il n’y ait pas des objets cachés dans des dépendances. J’ai demandé ce qu’il se passait et ils m’ont répondu que le locataire volait dans les maisons voisines la nuit. Au final, le locataire s’est retrouvé en prison et moi avec un locataire qui ne paye pas et un bail non résilié. J’ai eu un peu de chance pour terminer, car nous avons pu faire l’état des lieux avec le père du locataire. Le père du locataire m’a quand même demandé de lui rendre la caution alors qu’on son fils ne payait plus son loyer depuis plusieurs mois et que le logement était dans un sale état !

Pourriez-vous nous donner un exemple chiffré d’un investissement rentable que vous auriez réalisé ?

Le produit dont je suis le plus fier est un immeuble qui est resté très longtemps en vente, plusieurs années. Il est mis à la vente à presque 200 000 euros au début et j’ai fini par l’avoir à 90 000 euros. Et pour la petite histoire, j’avais déjà vendu une partie de l’immeuble (une grange) avant d’acheter.
Achat : 90 000 euros
Vente partielle : 30 000 euros
Notaire : 7 500 euros
Travaux : 90 000 euros (50% de déficit foncier et le reste en amortissement en LMNP au réel)
Total : 157 500 euros (crédit de 830 euros par mois)
Revenus locatifs : 2 400 euros

Qu’est-ce qui, selon vous, permet de réaliser un bon investissement ? Auriez-vous des conseils à donner à des personnes qui souhaitent investir ?

Cela peut paraitre simpliste mais un bon investissement c’est un investissement qui génère du cash flow. C’est la base selon moi. Je ne vais pas vous dire qu’il faut passer par Club Immobilier pour faire un bon investissement mais je pense tout de même qu’il faut s’entourer de professionnels et se former avant de se lancer.

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