La location saisonnière : un investissement rentable ?

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Cette semaine Rendement Locatif part à la rencontre d’un investisseur spécialisé dans la location saisonnière. Quelles sont ses techniques pour dénicher le bien idéal? Est-ce vraiment rentable? Comment trouve-t-il des locataires? Découvrez les astuces de notre expert Emmanuel du blog Expériences-Immobilières.

Pouvez-vous vous présenter rapidement?

Je m’appelle Emmanuel GUENGANT, je suis né en 1972, je suis marié et j’ai deux enfants.emmanuel rendement locatif expert
Je suis tombé dans l’immobilier en 2003 après avoir lu le livre culte de Robert Kiyosaki « Père Riche Père pauvre ». Ça a été comme un déclic. Je ne voulais plus payer de loyer à un propriétaire. Je voulais devenir à mon tour propriétaire et encaisser des loyers.
J’ai choisi d’être du bon côté de la table comme il aime le dire. Du côté qui encaisse plutôt que de celui qui paie. Du côté des entrepreneurs, des investisseurs. De tous ceux qui ont envie de reprendre leur vie en main et sécuriser leur avenir.
J’ai commencé par acheter une petite maison de ville que j’ai découpé verticalement en 2 appartements. Le coût des travaux dépassait largement le montant de l’achat.
Le plus grand était loué en nu et le plus petit en meublé. Deux appartements au lieu d’un, c’était le gage d’un double loyer et de largement dépasser l’autofinancement.
Je ne le savais pas encore, mais c’était le début d’une sacrée aventure qui allait changer ma vie.

Pourquoi avoir choisi de vous spécialiser dans la location saisonnière?

Ce n’était pas prévu !
En 2010 à l’époque, j’habitais à 40 minutes de la mer et avec ma femme on voulait se rapprocher de la côte. Lors d’une visite on est tombé sur une ruine qui nous a bien plu. Ça a été le coup de foudre. Je l’imaginais déjà finie.
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Après un an de travaux, la maison s’était transformée en un petit bijou de rénovation chic.
Et au lieu de la garder rien que pour nous, on l’a mise en location saisonnière, histoire de rembourser le prêt. Et après deux/trois locations, on s’est vite pris au jeu. Les retours des clients étaient géniaux et l’activité nous plaisait vraiment.
On a commencé à se former, à se professionnaliser pour en faire un véritable petit business très rentable.

Quelles sont les différences entre une location saisonnière et une location classique à l’année?

La location saisonnière est complètement différente de la location nue.
Elle présente beaucoup d’intérêts :
• Un risque de loyer impayé quasi nul. C’est le principal risque lorsqu’on investit dans l’immobilier. Avec la location saisonnière, vos clients vous règlent intégralement le loyer avant d’entrer dans les lieux.
• Des loyers supérieurs à 2/3 fois ceux de la location nue.
• Peu de dégradation. Vos clients viennent en vacances ou pour le travail. Ils ne sont jamais là en journée. En 7 ans d’exploitation, je n’ai jamais refait les peintures.
• Des contacts et échanges avec nos locataires qui n’ont rien à voir avec la relation propriétaire/locataire classique. Nos voyageurs sont ravis de nous donner leur chèque de règlement. Ils le font avec le sourire. Ils sont détendus, sans pression, ils viennent pour passer un bon moment chez nous.

Que faites-vous de vos biens hors période de location ?

Je loue toute l’année ! Aussi bien en hiver qu’en été.
C’est vrai que quand je parle de location saisonnière on pense tout de suite au caractère saisonnier de l’activité, mais il n’en ait rien.
On peut faire du saisonnier toute l’année.
En 2015, sur les 9 premiers mois de l’année, j’ai atteint un taux d’occupation de 93 %.

Vos locataires changent régulièrement, ce n’est pas trop compliqué en termes de gestion ?

Compliqué non, mais oui il faut être bien organisé.
Mais si votre location est implantée au bon endroit et que vous avez les bonnes techniques pour gérer vos locataires, vous n’y passerez pas plus de temps que cela.

Comment déterminez-vous le prix de location de vos biens? Le prix est-il impacté par des composantes comme la saisonnalité (hiver, été…)

Ah le prix, vaste question.
Chacun a ses techniques qui marchent ou pas d’ailleurs.
Pour ma part, généralement, j’attaque le marché par le haut. Je mets un prix plus élevé au début et au fur et à mesure que je me rapproche de la date je le baisse petit à petit. Et le prix fluctue d’une saison à une autre d’un rapport de un à presque 3. Oui le prix est presque 3 fois plus élevé en haute saison qu’en basse saison.

Pour louer vos biens, utilisez-vous des plateformes de location, si oui lesquelles ?

Oui tout se passe sur internet maintenant. Il faut être sur les plateformes où cherchent nos clients.
Donc Booking, Airbnb, Abritel, Amivac…
Et puis il existe aussi des petits sites régionaux qui peuvent être très bien référencés sur Google, comme en Bretagne Armor-vacances.fr, qui m’amène presque 30% de mon chiffre d’affaires.

La location d’appartement sur Airbnb est très tendance, pouvez-vous nous en parler un petit peu ?

Airbnb est arrivé en 2012 en France et a démocratisé l’activité de loueur. C’est une plateforme comme les autres mais ils ont facilité la connexion entre les loueurs et les voyageurs.
Beaucoup de propriétaires n’ont pas vu ce changement arriver et font encore de la résistance.
Mais il faut vivre avec son temps et Airbnb est tellement populaire qu’il serait dingue de vouloir s’en passer.

Auriez-vous une anecdote drôle à nous raconter concernant vos locataires, biens ?

Oui bien sûr.
Une fois nos locataires nous ont invités à l’apéro chez eux, enfin dans notre location ! On a passé un bon moment mais c’est vrai que ça fait bizarre au début.

Auriez-vous des conseils à donner à des gens qui souhaitent investir dans une location saisonnière ?

La location saisonnière est vraiment une activité qui a du sens. On se sent utile.
Pour avoir un maximum de bons conseils vous pouvez aller jeter un œil sur mon site internet : experiences-immobilieres.com, j’offre un kit de démarrage gratuit avec toutes les informations pour se lancer.
Attention notamment aux aspects réglementaires. On ne peut pas faire de la location saisonnière n’importe où et n’importe comment. C’est une activité très réglementée et très rentable !

Pourriez-vous nous donner un exemple chiffré d’un investissement rentable que vous auriez réalisé ?

Avec ma maison en bord de mer, en 2016 nous avons fait un CA de 12 012 € pour un prix d’achat initial d’environ 105 000 €. Ce ne sont pas des chiffres extravagants mais ça permet d’avoir un cashflow positif et d’avoir un revenu complémentaire confortable.
La location saisonnière est vraiment l’idéal pour se lancer dans l’immobilier. C’est un investissement rentable qui va rassurer votre banquier et vous permettra d’enchaîner d’autres projets derrière.

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