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Travaux et déficit foncier

Le sujet des travaux et de la limite de déficits fonciers revient assez souvent alors je tenais à apporter des clarifications et des précisions sur le fonctionnement des calculs. C’est un casse tête souvent ignoré par l’investisseur débutant. Cet article nécessite de rester un minimum concentré, promis il n’en sera pas toujours ainsi. Je m’engage également à faire de mon mieux pour utiliser des mots simples.

Les travaux sont un des moyens d’optimiser la rentabilité d’un investissement immobilier. C’est un levier très utilisé par les investisseurs aguerris et qui ravit l’état français puisqu’il permet de rénover les logements en mauvais état. Tout le monde y gagne et c’est tant mieux !

Le principe est simple, enfin en apparence seulement. L’acheteur fait l’acquisition d’un bien immobilier à un prix généralement inférieur au marché (même si cela n’est pas toujours aussi simple dans la pratique…) et y prévoit des travaux de remise en état. L’intérêt est double puisque ces travaux valoriseront le bien et l’investissement d’une part et d’autre part le montant de ces travaux est directement déductible des revenus fonciers.

Attention cependant, pour l’administration fiscale tous les travaux ne sont pas concernés par ce coup de pouce. Il s’agit dans le cas abordé ici des travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration. Ils sont à différencier des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement qui, eux, ne sont pas déductibles.

On entend par « déductible » le fait que le montant des travaux peut être déduit des revenus fonciers, essentiellement les loyers, afin d’obtenir le montant foncier imposable. Ce montant vient s’ajouter ensuite à vos autres revenus. On calcule ensuite l’impôt sur le revenu en appliquant les règles des parts, des tranches d’imposition etc. Plusieurs cas peuvent se présenter lors de l’application de cette déduction. Certains d’entre eux sont souvent sources de confusion.

  1. Le montant des travaux est inférieur à 10 700€ : dans ce cas on fait la différence entre les revenus fonciers et le montant des travaux. Si les revenus fonciers peuvent absorber le montant des travaux alors vous réduisez la base imposable avant calcul de l’impôt. Si les revenus fonciers sont inférieurs au montant des travaux alors vous créez un déficit foncier qui se reporte donc sur votre revenu global plus communément appelé les salaires. Dans cette situation deux cas peuvent se présenter:
    • Vos salaires sont supérieurs à ce déficit : vous pouvez réduire votre salaire du montant de ce déficit.
    • Vos salaires sont inférieurs à ce déficit : dans ce cas vous ramener les salaires à 0 (donc pas d’impôt dans tous les cas) et la partie qui n’a pas pu être absorbé par les salaires (résiduelle) peut être reportée sur les salaires des 6 années suivantes. Il s’agit d’un déficit sur les revenus globaux.
  2. Le montant des travaux est supérieur à 10 700€ : la partie inférieure 10 700€ (donc 10 700€ en fait dans ce cas) subit le même sort que décrit ci-dessus. Pour la partie qui dépasse, elle va pouvoir être reportée les années suivantes pendant 10 ans. Mais, et c’est là où réside la subtilité la plus tordue à comprendre, le montant reporté ne peut que venir en déduction des revenus fonciers. En d’autres termes cet excédent ne peut qu’annuler les revenus fonciers (les ramener à 0€ dans le meilleur des cas) les années suivantes [1]. Mais il ne peut pas venir réduire le montant de vos salaires (les « revenus globaux ») comme décrit pour la 1ère année précédemment.

Je vous vois déjà avoir mal à la tête (je commence à ressentir une douleur également). Voici un extrait du BOFIP:

La fraction du déficit qui excède 10 700 € ou qui résulte des intérêts d’emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes (cf. II). Cet excédent ne peut pas augmenter les déficits fonciers des années suivantes imputables sur le revenu global. En revanche, si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable (limité à 10 700 €), un déficit global est constitué et est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes.

Nous allons prendre quelques exemples concrets pour illustrer tout ça. Pour simplifier on fait l’impasse ici sur les autres subtilités sympathiques de la fiscalité française en considérant qu’il n’y a pas d’autres charges que les travaux, pas d’emprunt, etc. De même le calcul d’impôt est simplifié (1 part).

CAS 1

  • Personne seule (1 part)
  • 50 000€ de salaires nets imposables (45 000€ si on déduit les 10% d’abattements).
  • 5 000€ de loyers perçus d’un appartement mis en location.
  • 10 000€ de travaux payés la même année (< 10 700€).

Loyers (5 000€) – Travaux (10 000€) = Déficit foncier (-5 000€)

Les déficits se reportent sur les salaires donc :

Salaires (45000€) – Déficit foncier (5000€) = Base Imposition (40000€)

On calcule ensuite l’impôt sur 40 000€ ce qui donne : 6 355€

Sans ce déficit et sans travaux, l’impôt aurait été de 9355€ + 775€ de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers de 5 000€. Cela fait donc un gain de (9355 +775) – 6355 = 3 775€. Pas si mal.

CAS 2

  • Personne seule (1 part)
  • 50 000€ de salaires nets imposables (45 000€ si on déduit les 10% d’abattements).
  • 5 000€ de loyers perçus d’un appartement mis en location.
  • 20 000€ de travaux payés la même année (> 10 700€).

Loyers (5 000€) – Travaux (10 700€, la limite) = Déficit foncier (-5 700€)

Les déficits se reportent sur les salaires donc :

Salaires (45 000€) – Déficit foncier (5 700€) = Base Imposition (39 300€)

On calcule ensuite l’impôt sur 39 300€ ce qui donne : 6 145€

Le reste des travaux qui dépasse 10 700€, c’est-à-dire 9 300€ (20 000€ – 10 700€) pourront être déduits des revenus fonciers uniquement (sans pouvoir créer de déficit) pendant 10 ans. Au rythme de cet exemple, l’année suivante on pense souvent que cela donnera :

Loyers (5 000€) – Reste des travaux (9 300€) = Déficit foncier (-4 300€) MAIS EN FAIT NON!

On calcule ensuite l’impôt :

Salaires (45 000€) – Déficit foncier (4 300€) = Base Imposition (40 700€), ce qui donne 6 565€ d’impôts.

Le calcul correct de déficit est en fait :

Loyers (5 000€) – Max utilisable du reste des travaux uniquement pour annuler les loyers (5 000€) = 0€

Donc pas de revenus fonciers en plus du salaire cette année-là. C’est déjà bien mais cela n’est pas aussi intéressant que certains l’imaginent. Et il restera 9 300€ – 5 000€ = 4 300€ à reporter l’année d’après et ainsi de suite en suivant la même règle pendant un maximum de 10 ans.

Si on effectue le calcul de l’impôt pour cette année 2, on obtient en prenant donc en compte les salaires seuls (45 000€) la somme de 7 855€. Pas aussi bien que les 6 565€ espérés.

CAS 3

  • Personne seule (1 part)
  • 2 000€ de salaires nets imposables (1 800€ si on déduit les 10% d’abattements).
  • 5 000€ de loyers perçus d’un appartement mis en location.
  • 10 000€ de travaux payés la même année (< 10 700€).

Loyers (5 000€) – Travaux (10 000€) = Déficit foncier (-5 000€)

Les déficits se reportent sur les salaires donc :

Salaires (1 800€) – Déficit foncier (5 000€) = le salaire ne peut pas tout absorber donc on arrive à 0 et il reste 3 200€ ( 5 000€ -1 800€ ) de déficit à reporter pendant les 6 prochaines années sur les revenus.

Rappelons enfin qu’une astuce classique consiste à organiser les travaux (lorsque ceux-ci ont un coût supérieur à 10 700€) de sorte qu’ils soient effectués en deux fois à cheval sur deux années consécutives. Ainsi le propriétaire peut bénéficier du plafond de 10 700€ et du report sur les salaires deux fois et ainsi atténuer un peu la contrainte imposée par l’administration fiscale.

 

[1] Les plus courageux d’entre vous pourront aller consulter le BOFIP dans lequel cela est décrit en détail avec des exemples concrets.